FAQ

WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

Wenn Sie planen, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen, ist es wichtig, die genaue Wohnfläche zu kennen. Eine präzise Wohnflächenberechnung ist notwendig, um sicherzustellen, dass das Gebäude den geltenden Vorschriften und Normen entspricht und dass die Räumlichkeiten den Anforderungen der zukünftigen Bewohner entsprechen.

Die Wohnflächenberechnung von WEGENER ARCHITEKTEN ist eine professionelle Lösung, die Ihnen eine genaue und zuverlässige Berechnung der Wohnfläche liefert. Unsere Architekten verfügen über langjährige Erfahrung und sind mit allen geltenden Vorschriften und Normen vertraut. Sie arbeiten eng mit Ihnen zusammen, um sicherzustellen, dass die Wohnflächenberechnung Ihren Anforderungen entspricht.

Unsere Wohnflächenberechnung umfasst die Berechnung der Nutzflächen, der Wohnflächen, der Flächen für Gemeinschaftseinrichtungen und der Flächen für technische Anlagen. Durch die Verwendung modernster Technologie und Tools sind wir in der Lage, die Berechnung schnell und präzise durchzuführen.

Wählen Sie WEGENER ARCHITEKTEN für Ihre Wohnflächenberechnung, um sicherzustellen, dass Ihr Gebäude den geltenden Vorschriften und Normen entspricht und den Anforderungen der zukünftigen Bewohner entspricht. Unsere professionellen Architekten stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten und Ihnen bei der Planung Ihres Projekts zu helfen.

Wohnflächenberechnung: WoFlV vs. DIN 277 – Der umfassende Leitfaden für Immobilienbesitzer

Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist ein zentraler Aspekt im Immobilienbereich – sei es beim Kauf, Verkauf, der Vermietung oder der Immobilienbewertung. Doch welche Berechnungsmethode ist die richtige? In Deutschland existieren primär zwei anerkannte Standards: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277. Beide liefern unterschiedliche Ergebnisse und haben spezifische Anwendungsbereiche. Erfahren Sie hier alles Wichtige über die Besonderheiten jeder Methode, um Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Die mieterfreundliche Standardmethode

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 die maßgebliche Rechtsgrundlage für die Berechnung der Wohnfläche im preisgebundenen Wohnungsbau und hat sich auch im freien Wohnungsbau als Standard etabliert. Sie ist die Methode der Wahl für Mietverträge und oft auch für Kaufverträge von Wohnimmobilien. Die WoFlV zeichnet sich durch ihre detaillierten Vorgaben zur Anrechnung von Flächen aus und berücksichtigt dabei besonders die tatsächliche Nutzbarkeit des Raumes.

Was zählt zur Wohnfläche nach WoFlV?

Räume mit voller Anrechnung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bäder, WC, Flure, Dielen, Abstellräume innerhalb der Wohnung. Diese Flächen werden zu 100% angerechnet, wenn ihre lichte Höhe mindestens 2 Meter beträgt.
Räume mit teilweiser Anrechnung:
- Dachschrägen: Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 Meter und 2 Metern werden zu 50% angerechnet. Flächen unter 1 Meter lichter Höhe werden nicht angerechnet.
- Wintergärten und Schwimmbäder: Unbeheizte, nach allen Seiten geschlossene Räume werden zur Hälfte (50%) angerechnet. Sind sie beheizt, zählen sie zu 100%.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: Diese Außenflächen werden in der Regel zu 25% angerechnet. Bei besonders hochwertiger Ausstattung oder Lage können sie auch bis zu 50% berücksichtigt werden.
Nicht zur Wohnfläche gehören:
- Keller- und Speicherräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden.
- Waschküchen, Heizungsräume, Garagen.
- Flächen von Schornsteinen, Pfeilern, Säulen, Vormauerungen und Bekleidungen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter haben.
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze.
- Tür- und Fensternischen.

Die WoFlV führt in der Regel zu einer geringeren Wohnflächenangabe als die DIN 277, was für Mieter und Käufer oft vorteilhafter ist, da sich Miete oder Kaufpreis pro Quadratmeter tendenziell günstiger darstellen.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277 – Die umfassende Methode für Bau und Gewerbe

Die DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) ist eine technische Norm, die die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Gebäuden regelt. Sie wird primär im Bereich der Baukostenkalkulation, Planung von Neubauten und bei Gewerbeimmobilien angewendet. Im Gegensatz zur WoFlV definiert die DIN 277 nicht direkt die "Wohnfläche" im Sinne der Nutzbarkeit, sondern unterteilt die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes in verschiedene Flächenarten: Netto-Grundfläche (Nutzfläche, Verkehrsfläche, technische Funktionsfläche) und Konstruktionsfläche.

Was zählt zur Wohnfläche nach DIN 277?

Die DIN 277 unterscheidet primär zwischen:

Netto-Grundfläche (NGF): Dies ist die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes. Sie wird weiter unterteilt in:
- Nutzfläche (NUF): Umfasst alle Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen, wie Wohnen, Büro, Produktion, Lager, etc. Die Wohnfläche im Sinne der DIN 277 ist ein Teil der Nutzfläche.
- Verkehrsfläche (VF): Treppenhäuser, Flure, Aufzüge – also Flächen, die der Erschließung und dem Zugang dienen.
- Technische Funktionsfläche (TF): Heizungsräume, Technikräume, Aufzugschächte – Flächen für die technische Infrastruktur.
Konstruktionsfläche (KGF): Dies sind Flächen, die von Bauteilen wie Wänden, Pfeilern und Schornsteinen eingenommen werden.

Besonderheiten der DIN 277:

Raumhöhe ist irrelevant: Im Gegensatz zur WoFlV spielt die lichte Raumhöhe oder die Anwesenheit von Dachschrägen bei der DIN 277 keine Rolle. Die gesamte Grundfläche unter einer Dachschräge wird zu 100% angerechnet.
Umfassendere Anrechnung von Nebenflächen:
- Kellerräume und (nicht ausgebaute) Dachböden: Werden in der Regel zu 100% der Nutzfläche (und somit indirekt der Wohnfläche, wenn sie der Wohnung zugeordnet sind) zugerechnet, sofern sie zur jeweiligen Einheit gehören.
- Balkone, Terrassen, Loggien: Werden ebenfalls zu 100% als Nutzfläche berücksichtigt.
Keine Abzüge für fest eingebaute Gegenstände: Im Gegensatz zur WoFlV gibt es bei der DIN 277 keine Abzüge für Öfen, Heizkörper, Bade- oder Duschwannen etc.

Die DIN 277 führt in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl als die WoFlV, da sie eine umfassendere Flächenermittlung vornimmt und weniger Abzüge kennt.

Fazit: Welche Methode ist die richtige für Sie?

Die Wahl der richtigen Berechnungsmethode hängt vom jeweiligen Verwendungszweck ab:

Für Mietverträge, Immobilienbewertungen im Wohnbereich und im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die verbindliche und empfohlene Grundlage. Sie spiegelt die tatsächliche Wohnnutzung am besten wider.
Für die Planung, Baukostenkalkulation und die Ermittlung von Flächen bei Gewerbeimmobilien ist die DIN 277 der Standard. Sie liefert eine detailliertere Aufschlüsselung aller Flächen eines Gebäudes.

Eine präzise Wohnflächenberechnung minimiert das Risiko von Streitigkeiten und schafft Transparenz. Bei Unsicherheiten oder für eine rechtssichere Ermittlung der Wohnfläche empfiehlt es sich stets, einen erfahrenen Sachverständigen oder Architekten zu konsultieren. So stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilienangaben korrekt und rechtlich einwandfrei sind.

ENTWURFSPLANUNG

Entwurfsplanung ist die Phase in einem Planungsprozess, in dem ein Entwurf erarbeitet wird. Der Begriff wird in Deutschland vor allem im Bauwesen verwendet und ist als dritte Phase der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert.

Die Entwurfsplanung wird von Architekten, Ingenieuren und Fachplanern durchgeführt. Ziel ist ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept, das alle projektspezifischen Problemstellungen berücksichtigt.

Quelle: www.wikipedia.de

LPH 3 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)

a) Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen
(zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter.
Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:50
bis 1:20
b) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
c) Objektbeschreibung
d) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
e) Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung
f) Fortschreiben des Terminplans
g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse

Quelle: www.hoai.de

GENEHMIGUNGSPLANUNG/ BAUANTRAG

Ein Bauantrag ist ein wichtiger Schritt bei der Errichtung eines Gebäudes oder einer Renovierung. Er dient dazu, die Genehmigung des Bauvorhabens durch die zuständigen Behörden einzuholen. Ein sorgfältig ausgearbeiteter Bauantrag ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass das Projekt genehmigt wird und dass es den geltenden Vorschriften und Normen entspricht.

WEGENER ARCHITEKTEN bietet professionelle Unterstützung bei der Erstellung Ihres Bauantrags. Unsere Architekten verfügen über langjährige Erfahrung und sind mit allen geltenden Vorschriften und Normen vertraut. Sie arbeiten eng mit Ihnen zusammen, um sicherzustellen, dass der Bauantrag Ihren Anforderungen entspricht und alle erforderlichen Unterlagen enthält.

Unser Bauantrags-Service umfasst die Erstellung von Plänen, Berechnungen, und Berechnungen der Wohnfläche sowie die Koordinierung von Unterlagen wie Statikberechnungen und Energieausweisen. Wir sorgen dafür, dass alle erforderlichen Unterlagen vollständig und korrekt sind, um die Genehmigung des Bauvorhabens zu erleichtern.

Wählen Sie WEGENER ARCHITEKTEN für Ihren Bauantrag, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt genehmigt wird und dass es den geltenden Vorschriften und Normen entspricht. Unsere professionellen Architekten stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten und Ihnen bei der Planung Ihres Projekts zu helfen. Wir garantieren Ihnen eine schnelle und effiziente Bearbeitung Ihres Bauantrags, damit Sie Ihr Bauvorhaben so schnell wie möglich umsetzen können.

Die Genehmigungsplanung, auch Eingabeplanung oder Einreichplanung genannt, ist ein Teil einer Bauplanung zur Erstellung von Bauwerken. Sie ist die vierte Phase der Leistungsphasen nach HOAI und umfasst alle Arbeiten zur Zusammenstellung eines Bauantrags mit dem Ziel der Erteilung einer Baugenehmigung.

Ein derartiger Bauantrag - für ein Bauvorhaben - besteht (in Deutschland) meist aus folgenden Teilen:

Eingabeplan mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten im Maßstab 1:100
Bauantragsformular
Baubeschreibung
statistischer Erhebungsbogen
Wärmeschutznachweis
Standsicherheitsnachweis (Statische Berechnung, Statik)
amtlicher Lageplan zum Bauantrag, meist im Maßstab 1:200 (kleinere Maßstäbe nur bei großen Grundstücken)
ggf. weiteren notwendige Nachweise und Angaben, die zur Erteilung der Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde gefordert werden.

Genehmigungsplanungen dürfen in Deutschland, Österreich und vielen anderen Ländern nur von Bauvorlageberechtigten angefertigt werden. Diese sind in der jeweiligen Bauordnung definiert und üblicherweise Architekten oder Bauingenieure; in einzelnen Ländern sind weitere bautechnisch qualifizierte Fachkräfte vorlageberechtigt. Die Genehmigungsplanung dient als Grundlage für die Ausführungsplanung.

Grundlage für die Genehmigungsplanung ist ein vorhandener Entwurf. In der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt die Genehmigungsplanung als Leistungsphase 4.

Der Leistungsumfang der Eingabeplanung nach der verbindlichen HOAI umfasst nicht die zusätzlich notwendigen Nachweise wie Standsicherheits-, Brandschutz- und Wärmeschutznachweis. Diese sind separate Leistungen, zumeist werden sie auch von unterschiedlichen Planern erbracht.

Quelle: www.wikipedia.de

LPH 4 Genehmigungsplanung

siehe auch: www.hoai.de

AUSFÜHRUNGSPLANUNG

Im Rahmen der Ausführungsplanung wird die vorangegangene Entwurfsplanung bzw. Genehmigungsplanung soweit durchgearbeitet, dass das Bauvorhaben realisiert werden kann. Während des Planungsprozesses findet meist ein intensiver Austausch mit Fachleuten wie Ingenieuren, Produktherstellern und eventuell auch ausführenden Unternehmen statt, um Detailfragen zu klären. Schwerpunkt der Ausführungsplanung ist die Erstellung von Ausführungsplänen in meist größerem Maßstab (Grundrisse und Schnitte im M 1:50, Details von M 1:20 bis M 1:1).

Ziel der Ausführungsplanung ist ein Plansatz, der zum Bau freigegeben wird. In der Regel erhält jeder einzelne Plan eine individuelle Plannummer.

Die Ausführungsplanung ist Voraussetzung für die Mengenermittlung (bausprachlich: Massenermittlung) und dient damit zur Vorbereitung der Vergabe. Bei der Abrechnung der Bauleistung werden die Ausführungspläne als Abrechnungspläne (Aufmaßpläne) zum Aufmaß und der damit verbundenen Mengenermittlung verwendet.

Die Ausführungspläne enthalten alle Angaben, die zur Erstellung oder zum Umbau des Bauwerks erforderlich sind. Dies sind zum Beispiel Maße, Materialangaben, Angaben zur Qualität und Beschaffenheit, Toleranzen und Verarbeitungshinweise. Bestandteil der Ausführungsplanung können auch schriftliche Anweisungen in Tabellenform sein. Beispiel hierfür sind Türlisten, um alle erforderlichen Türen zu beschreiben. Eine Stückliste wird nicht erstellt.

Bei Gewerken, die in stationären Betrieben eine Vorfertigung durchführen, folgt in der Regel nach der Ausführungsplanung eine Werkstattplanung oder Montageplanung. Ein typisches Beispiel hierfür stellt der Stahlbau dar.

In der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gilt die Ausführungsplanung als Leistungsphase 5. Bei der traditionellen Bauorganisation wird die Ausführungsplanung durch den Architekten (Ausführungsplan und Ausbaupläne), Bauingenieure (Tragwerksplanung, Schalplan, Bewehrungsplan) und Fachingenieure (z.B. Elektroplanung oder HLS-Planung, d.h. Planung für Heizung, Lüftung und Sanitär) erstellt. Beim Schlüsselfertigbau wird meistens der Totalunternehmer oder Totalübernehmer (auch oft als Generalunternehmer bezeichnet) mit der Ausführungsplanung beauftragt, der diese dann teilweise selbst erstellt oder wiederum durch Fachingenieure erstellen lässt.

Quelle: www.wikipedia.de

LPH 5 Ausführungsplanung

a) Erarbeiten der Ausführungsplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben (zeichnerisch und textlich) auf der Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung, als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen
b) Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:50 bis 1:1, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:20
bis 1:1
c) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
d) Fortschreiben des Terminplans
e) Fortschreiben der Ausführungsplanung auf Grund der gewerkeorientierten Bearbeitung während der Objektausführung
f) Überprüfen erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen und baukonstruktiven Einbauten auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung

siehe auch: www.hoai.de

VISUALISIERUNG

In der Architektur und Innenarchitektur bezeichnet der Begriff Visualisierung die bildliche Darstellung eines geplanten Bauwerks oder einer städtebaulichen Situation. Die Visualisierung tritt anstelle von Technische Zeichnungen, die für Laien oft schwer lesbar sind.

Quelle: www.wikipedia.de

BIM - Building Information Modeling

Der Begriff Building Information Modeling (kurz: BIM; deutsch: Gebäudedatenmodellierung) beschreibt eine Methode der optimierten Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden mit Hilfe von Software. Dabei werden alle relevanten Gebäudedaten digital modelliert, kombiniert und erfasst. Das Gebäude ist als virtuelles Gebäudemodell auch geometrisch visualisiert (Computermodell). Building Information Modeling findet Anwendung sowohl im Bauwesen zur Bauplanung und Bauausführung (Architektur, Ingenieurwesen, Haustechnik) als auch im Facilitymanagement.

Wir arbeiten mit den CAD-Programmen Nemetschek Allplan und Trimble Sketchup.

Quelle: www.wikipedia.de